Av. Musa Tuğa

musatuga@gmail.com

Şufa (Önalım) Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?

Kıymetli okuyucularım merhaba.

Bu haftaki yazımda paydaşlara taşınmazdaki payı öncelikli satın alma hakkı veren Şufa (Önalım)  Hakkı’na yasal mevzuat çerçevesinde kısaca değineceğim.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Şufa Hakkı’nı düzenleyen 732.maddesi şöyledir:

‘’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenen Şufa (Önalım) Hakkı kısaca şu şekilde tanımlanabilir: Paylı mülkiyette konu bir taşınmazda hissedarlardan biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını veya bir bölümünü satmak isteyebilir. Hissedar tarafından satılmak istenen taşınmazın üçüncü bir kişiye satışı halinde diğer paydaşların öncelikli alım hakkı mevcuttur. Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu gayrimenkul satışında paydaşlara tanınan bu hakka Şufa (Önalım) Hakkı denilmektedir.

Değindiğim üzere şufa hakkı sadece paylı mülkiyette kullanılabilir.

Başka önemli bir husus ise şufa hakkı ancak satılacak taşınmazın paydaşları tarafından kullanılabilir.

Yine şufa hakkı fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda kullanılabilir. Hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Yargıtay uygulaması da aşağıda bilgisi verilen kararlardan da anlaşılacağı üzere bu yöndedir.

T.C. YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2013/13749 K. 2014/1395 T. 4.2.2014

Somut uyuşmazlıkta, tarla niteliğinde 614.875 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalı dışında başka paydaşlarında bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı 24.12.2012 tarihli dilekçesinde ileri sürdüğü eylemli paylaşım iddiasını kanıtlamak için keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü delile dayanmıştır. Davalının fiili taksim yapıldığına dair delilleri toplanarak özellikle zeminde davacının ve davalıya pay satan A.'nin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazının belli bir yerini kullandığı ve önceki paydan zamanında hak iddia etmediği yere karşılık gelen pay satılması üzerine MK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olarak önalım hakkını kullanıp kullanmadığı araştırılarak ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ Esas No : 2014/2740 Karar No : 2014/6664

Somut olayda, davalı tarafından, cevap dilekçesinde önalım hakkına konu olan payın bulunduğu taşınmaz üzerinde uzun yıllara dayalı fiili taksim bulunduğu bildirilmiştir. Mahkemece davalının bu savunması üzerinde durularak davalının delillerinin ve davacının karşı delillerinin toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmadan, dava konusu taşınmazda fiili taksimin olup olmadığı açıklığa kavuşturulmadan eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Şufa (Önalım) Hakkı paylı mülkiyette konu taşınmazda hissedarlardan birinin payını alan alıcı konumundaki üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir. Yine paydaşlar arasında yapılan satışlarda Şufa Hakkı doğmayacaktır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinden de açıkça düzenlendiği üzere cebrî artırmayla satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanun’nun 733. maddesinin 3. fıkrasında satıştan sonra bildirimin nasıl yapılması gerektiği düzenlenmiştir. İlgili hükme göre; yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere alıcı tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Yani alıcı bu bildirim yükümlülüğünü bizzat noter kanalıyla yerine getirmek zorundadır. Dava açma süresi olarak da kanun üç aylık ve iki yıllık olmak üzere iki ayrı süre ön görmüştür.

Şufa hakkı, paydaşlardan birisi tarafından sadece dava yoluyla kullanılabilir.

Şufa (Önalım) davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davanın lehinize ve daha kısa sürede sonuçlanması için bir avukattan hukuki yardım almak ve süreci avukat eliyle sürdürmek yararınıza olacaktır.

Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.